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【断案说法·法官在线】承租人擅自转租 房主可提前收回房屋

发布时间:2018-08-16 15:03:12


陈某有一套闲置房屋,王某经中介介绍向陈某承租房屋。201611月,双方签订房屋租赁合同,约定租期为五年(201721日至2022131日),月租金1200元。合同中还约定,王某在租赁期内,可对房屋进行装修,但不得破坏房屋结构,不得转租或让他人居住使用等,若擅自转租,陈某有权收回租房,不退任何费用。陈某将房屋交付王某后,王某对房屋进行铺设地砖等装修,花费了相关费用。

20176月,陈某发现在该出租房内居住的并非王某,而是另两户人家,得知王某未经自己同意将房屋转租给他人,收取月租金2400元,陈某很气愤,欲收回房屋。在与王某协商无果后,陈某诉至法院,请求判令双方解除签订的房屋租赁合同,被告腾空房屋,付清截至搬离并交还房屋之时的房租金(从201781日起按每月2400元的标准支付)和其他费用,即水电气费、物业费。

王某辩称,其未转租房屋,只是将房屋用作工人宿舍,原告要求解除房屋租赁合同、搬出涉案房屋、调整房租为每月2400元,均没有事实和法律依据;双方签订的合同系中介提供的格式文本,签订时中介对“不能转租”的条款并没有作特别说明和提示,因此自己不应承担责任,故请求驳回原告的诉讼请求。

惠山区法院审理后判决:陈某与王某所签订的房屋租赁合同自2017729日起解除,王某于判决发生法律效力之日起十日内搬离涉案房屋,将房屋交还陈某,并按每月1200元的标准向陈某支付自201781日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费,并结清实际使用房屋期间的水、电、燃气、物业费用。陈某主张王某按每月2400元的标准支付房屋占有使用费,无相关依据,法院不予支持。

【法官点评】房屋租赁应对转租类条款明确约定

该案中,陈某和王某签订的房屋租赁合同规定了“不得转租或让他人居住使用”的条款,王某擅自将租赁房屋转让给第三人使用,违反了双方的合同约定,根据法律规定,出租人陈某有权以此为由提前解除该租赁合同,收回房屋。法官提醒,在租赁房屋过程中,应对转租类条款高度重视,进行明确约定,承租人要将房屋转租给第三人时,应征得出租人同意;若未征得出租人同意,出租人可依据《合同法》 的规定行使法定解除权,解除租赁合同。即便出租人同意,转租也不得超出原租赁合同约定的租赁期限,且承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,承租人仍应依照原房屋租赁合同向出租人履行相应义务,而并非由次承租人向出租人履行支付租金等合同主要义务。

 

(主审法官:马英峰,惠山区法院民一庭)

 

2018816日《江南晚报》

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