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房产中介承诺“包费用”,多不退少不补•••合法不?

发布时间:2018-03-30 15:19:32


案情介绍

2017318日,苏某经信某中介居间介绍购买位于无锡市锡山区某小区拆迁安置房。当晚,苏某与房东签订了房屋买卖合同,约定:房屋成交价格490000元、其余费用均由苏某负担等。随后苏某与信某中介协商关于中介费、税费交纳等相关事宜。协商过程中,信某中介工作人员吕某某为苏某估算了交易过程中需要交纳的各项税费,其中房屋评估价按6500/平方米计算,房屋契税按3%的税率计算,安置房特有的土地契税为17901元,土地出让金为123119元,各项税费合计176727.50元。同时双方约定佣金为10000元。在此情况下,苏某选择由信某中介代为交纳各项税费,双方最终达成了如下协议条款:苏某共计支出186000元用于购买此房所有费用,房价为490000元整。苏某一共准备676000元,拿到手,多不退、少不补(包拿到手房产证)。

次日,苏某认为房屋交易税费过高,再次至信某中介门店咨询。信某中介另一工作人员王某再次为苏某估算各项税费,房屋评估价仍按6500/平方米计算,房屋契税按3%的税率计算,土地契税为25857元,土地出让金为123119元,其余费用也有所变动,合计188218元。

合同签订后,苏某与信某中介经协商一致确定土地出让金由苏某自行交纳,331日,苏某自行补缴土地出让金123119.10元。后苏某向信某中介支付62880.90元。信某中介为苏某交纳各项税费共21739.19元后,苏某取得不动产产权证书。后信某中介将大部分票据交给苏某,苏某发现票据金额与其向信某中介交纳的62880.90元差价高达30000元以上,其中评估价按5161/计算,土地契税仅为3693.57元,房屋契税也是按1.5%的税率征收,遂要求信某中介返还差额36294.21元,信某中介未予返还,故苏某诉至法院。

审理中,信某中介辩称:苏某主张的36294.21元没有依据,除苏某提出的费用外,信某中介还代其交纳了大修理基金4972.50元、不动产登记费180元及评估费3600元;苏某购买的是安置房,本市安置房上市政策于2016121日出台,签订合同时是按政府出台的标准计算税费的,税费的具体计算细节在今年34月才有相关调整,且房屋评估价值不确定,故在签订合同估算税费时存在一定误差;因苏某担心过户时产生其他税费,故双方在合同中约定了“多不退少不补”,该约定对双方是公平的,信某中介无需再向苏某返还钱款。综上所述,请求驳回苏某的诉讼请求。

 

审判结果

信某中介向苏某返还31141.71元及该款自2017421日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。

 

裁判说理

案件的主要争议焦点为:信某中介收取的费用应否退还。

法院生效判决认为:《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。首先,信某中介应当了解各项税费的计算方式及房屋评估价值区间。案件中,在信某中介为苏某估算的税费中,与实际交纳税费存在差异的主要因素(除评估费外)是:住宅交易契税的税率、土地契税的计税基数、房屋评估价值。国家收取的各项税费均具有一定的确定性、稳定性,不具有随机性。作为专业的房屋中介机构,信某中介在订立合同时即应当知晓与房屋买卖密切相关的各项税费的具体计算方式。其次,即便信某中介不了解具体税费计算方式及房屋评估价值区间,其应当对此作详尽调查。结合以上两点,法院认定信某中介未尽如实报告义务。苏某向信某中介交纳62880.90元,信某中介实际支出21739.19元,二者差额为41141.71元,扣除双方明确约定且苏某认可的佣金10000元后的31141.71元也应视为信某中介的报酬,苏某要求其返还报酬,法院予以支持,但返还数额应为31141.71元。

因此,锡山法院判决信某中介向苏某返还31141.71元。

判决后,双方当事人均未上诉,该判决现已生效。

 

法官评析

居间方的核心义务是如实报告义务,规定于《中华人民共和国合同法》第四百二十五条,“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”

案件中,双方约定苏某支出186000元,多不退、少不补,是一种类似赌博的条款:如果费用多交了,则差额由信某中介赚取,如果费用交少了,则差额由信某中介补齐。从表面上看,双方面临的风险是对等的,但实际上双方在订立合同时的信息掌握程度是不同的。中介公司身为专门从事房屋买卖中介的机构,对于房屋过户的所有税费的收取情况应当比买房人或卖房人了解得多。因此,该种约定对于中介机构的风险远远小于买卖双方。并且,国家收取的各项税费均具有一定的确定性、稳定性,不具有随机性,税费收取的多少并非不确定因素。正是基于上述原因,法院判令信某中介返还差价。

在二手房交易中,交纳税费的义务方为免去来回奔波的麻烦,经常会委托中介公司代为交纳税费,“包费用”是普遍存在的,那么是否所有的“包费用”合同都应当返还差价呢?并非如此,本案判决的主要理由是中介公司未尽如实告知义务,反过来说,如果订立居间合同时中介公司如实告知各项费用的收取标准及金额,且该预估金额与最终收取金额相差不大的,只要双方当事人一致同意“包费用”,差价可以作为中介公司代为交纳税费的报酬,不必返还。

 

 

主审法官:邹吟冰,锡山区人民法院东北塘法庭

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