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【断案说法·法官在线】因开发商违约业主解除购房合同是否侵害了承租人优先购买权?

发布时间:2018-02-23 15:10:03


【案情】购买商铺办不了房产证  业主退房承租人却不干了

201012月,王某与某房地产开发公司签订商品房买卖合同,购买该公司开发的某商业广场的一间商铺。同日,管理该商业广场的物业公司与王某签订租赁合同书一份,承租被告购买的上述房屋,合同中有约定:如王某转让或者以其他形式处分该房屋的所有权,必须事先征得物业公司的同意,物业公司在同等条件下享有优先购买权,否则王某应承担违约责任。

20116月,开发商向王某交付了上述房屋。201211月,因开发商迟迟没有提供齐备资料报产权登记机关备案,导致王某无法取得房地产权属证书,王某通过诉讼,与开发商解除了商品房买卖合同。物业公司得知后,认为王某的行为属于以其他形式处分涉案房屋的所有权,未事先征得物业公司同意,侵害了其优先购买权,因此诉至法院,要求判令被告赔偿违约金192千余元。

王某辩称,自己从未取得涉案房屋的所有权,解除商品房买卖合同并非处分该房屋所有权的行为,未侵害原告优先购买权。即使被告构成违约,合同约定的违约金过高,应当按照原告的实际损失确定违约金的金额,但原告并不存在损失。因而请求驳回原告的诉讼请求。

【审判】出租人未取得所有权  不侵害优先购买权

本案的争议焦点在于:出租人与房屋出卖人解除房屋买卖合同时,承租人是否有权行使优先购买权。

法院经审理认为:原告与被告签订的租赁合同书系双方真实意思表示,合法有效,双方应当按照约定全面履行自己的义务。现原告主张,被告与开发商解除商品房买卖合同,系被告以其他形式处分了涉案房屋的所有权,未事先征得其同意,侵害其优先购买权,故被告构成违约,应当承担违约责任。然而,不动产物权的设立,经依法登记后才发生效力,未经登记的,不发生效力。被告因开发商违约而未能取得涉案房屋的房地产权属证书,故其在解除商品房买卖合同时,尚未取得涉案房屋的所有权,并不涉及处分涉案房屋的所有权,无需事先征得原告的书面同意,也未侵害原告的优先购买权。同时,在上述法律关系中也没有买受人或抵押权人的参与,不存在因买受人或抵押权人拒绝履行租赁合同而导致租赁合同无法履行的情况,故对原告的上述主张不予支持。综上,法院依法判决驳回原告物业公司的诉讼请求。

【评析】行使优先购买权不能限制出租人合法权利

根据合同法的规定,在房屋租赁关系中,承租人享有优先购买权,即承租人在出租人出卖所承租房屋时,同等条件下享有优先于第三人购买所承租房屋的权利。因此,承租人在出租人出卖租赁房屋时,可以行使优先购买权,而在出租人解除买卖合同,将租赁房屋退给原房屋所有权人时,则无行使优先购买权的余地。如果出租人侵害承租人优先购买权的,则承租人有权请求出租人承担赔偿责任。优先购买权制度的设立,追求的主要是生存和安全价值,是对一种基本社会秩序的维护,维护和稳定既有经济秩序,充分发挥财产的使用效能,是为了弥合承租人使用权与出租人所有权相分离的矛盾,而不是对出租人所有权的限制,更不能对出租人解除房屋买卖合同加以限制。

本案中,王某因开发商违约而行使合同解除权,解除了房屋买卖合同,在此情形下,王某并不存在出卖租赁房屋的行为,物业公司认为王某侵害其优先购买权显然是于法无据的。然而,本案中双方还约定,若王某欲以转让、赠与、抵押或者其他形式处分该房屋的所有权时,必须事先征得物业公司的书面同意,物业公司主张王某侵害其优先购买权的主要理由是:认为王某解除房屋买卖合同的行为系以其他形式处分租赁房屋的所有权,且未事先征得其的同意,已构成违约,侵害了其优先购买权。虽然王某与开发商签订房屋买卖合同后,开发商按约交付了房屋,但一直未办理房屋所有权登记,即尚未将房屋有所有权转移给王某,所以王某直至解除房屋买卖合同时都未取得房屋所有权,更谈不上处分房屋所有权。因此,物业公司的主张也是没有事实和法律依据的,其诉讼请求不应得到法院支持。

 

(主审法官:周腾,惠山法院洛社法庭)

2018214日《江南晚报》

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