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物业强拆业主空调外机 法院判其恢复原状

发布时间:2017-11-28 09:01:43





201111月朱某购买了江阴市某小区的商品房,并装修安装空调。20174月小区物业在朱某上班期间不知情的情况下,擅自违法拆除并侵占朱某已安装好的两台空调外机。朱某与物业公司协商未果后,起诉至法院要求物业公司归还空调外机并恢复原状。

【审判结果】

法院判决物业管理有限公司应返还原告朱某空调外机两台并恢复安装的原状

【裁判说理】

庭上,物业公司辩称,开发商交付的房屋,预留了固定的空调外机安装位置,朱某为扩大阳台,拆除空调外机的位置,导致该空调外机不能在原位置安装,违反了物业协议的约定。

那物业公司是否有权实施强制拆除朱某的空调外机行为呢?首先,制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约由业主共同决定,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。物业公司作为开发公司指定的前期物业管理单位,其权利本质属于业主的授予,并通过双方的合约确定权利义务关系。其次,强制性措施是由国家权力机关依法赋予法定机关或授权有关机关依照法定程序和法律规定行使或实施。物业公司作为物业服务企业,无权行使强制性措施。第三,虽然物业管理规约对朱朱某具有约束力。朱某也承诺严格按设计预留位置安装空调。但朱某能否在两楼之间的平台上安装空调,物业公司无权作出评判,更无权利拆除。

无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物,造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。物业公司拆除并占有朱某的空调外机,侵犯了朱某的物权,故法院判决物业公司返还财产并恢复原状。

【法官评析】

朱某在两楼之间的平台上安装空调,并不属于禁止范围之列,没有侵犯第三人的相邻权,也没有侵犯公共利益。本案中,物业公司辩称拆除空调的依据是业主违反了物业管理规约,物业管理规约是业主相互间权利义务关系的基本规定,为自治规范或自治规则。物业管理规约对业主具有约束力,但不得排除对业主专有部分的合理使用。本案朱某在其两楼间公共平台靠近自家的一侧安装空调外机,物业管理规约不能排除对朱某对区分所有权部分的合理使用,因此,物业公司抗辩朱某违反物业管理规约不能成立。物业公司这种故意私自拆除他人并侵占他人财产的行为,严重违背物业管理者基本职责,侵害了业主的合法权益。

由于物业企业管理权来源于全体业主的授权或委托对物业本身和对业主等人的行为的管理。物业的管理并非是从上至下的管理,或者行政意义的管理,而仅仅是基于业主共同利益的需要为履行物业服务合同所实施的管理,故不得超出合同约定的权限。业主不是立法者,物业也不是行政管理机关,无权在管理规约中规定强制措施。如在管理规约中约定对业主进行罚款、限制出行自由等。对业主的私搭乱建行为违反了业主共同利益,物业公司可以依据管理规约进行禁止,但不得采取措施直接拆除。因此,即使朱某在两栋楼平台安装空调影响其他专有人的利益,物业公司也无权对空调外机进行拆除。相邻关系人可以相邻关系防免纠纷向法院起诉,由法定判定是否影响相邻关系。

主审法官:邓云(江阴市人民法院滨江法庭)

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