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张永和诉无锡中锐房地产有限公司商品房预售合同案

——恶意串通损害第三人利益的理解与认定

作者:林中辉 景鑫  发布时间:2013-11-25 15:39:13


 

关键词  恶意串通  行为无效


裁判要点  基于特殊的身份关系,购房合同的一方当事人和第三人恶意串通,损害了购房合同另一方当事人的合法权益,可以认定签订该购房合同的行为无效。


相关法条  

《民法通则》第五十八条第(四)项

《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项


案例索引

一审:江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院(2011)新民初字第00356号民事判决。

二审:江苏省无锡市中级人民法院(2012)锡民终字第0459号民事判决。


基本案情

上诉人(原审原告)张永和。


被上诉人(原审被告)无锡中锐房地产有限公司(以下简称房产公司)。


一、二审经审理查明,被告系瑞城花园小区商品房的开发商,原告之子张祎鹍系该楼盘销售项目主委。2009年10月20日,原被告双方签订商品房买卖合同,约定:原告向被告购买瑞城花园28幢62单元101室房屋,该房建筑面积共69.43平方米,单价为每平方米5000.09元,总价347156元。合同另约定:面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准,面积误差比绝对值超出3%时,若买受人不退房,面积误差比在3%(含3%)部分的房价款由买受人补足,超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。该合同中张永和的签名系张祎鹍代签。2009年12月29日,被告向原告邮寄了交房通知书,载明房屋实测面积为86.62平方米,要求原告除准备好相关材料及税费外,还需补交房屋面积误差价款85951.49元。原告只愿意按合同约定补足3%的面积差价,不同意支付多余差价和接受退房。后其诉至法院,要求被告办妥瑞城花园28幢62单元101室房屋交接手续并交付房屋,并支付违约金69431.20元。


另查明,2008年5月19日,无锡市曦晨测绘有限公司暂测瑞城花园28幢62单元101室的建筑面积为69.43平方米。施工中,该房屋南面靠东一间车库被划分至该房屋范围内,后于2009年12月11日经实测房屋建筑面积为86.62平方米。该房屋房型与原告所持的B3户型说明图基本一致,按户型说明图记载,B3户型属于2房2厅1卫、面积约85平方米。整个垂直线上1至16层房屋户型也基本一致,实测面积均为89.10平方米,且2至16层房屋均于2009年6月售出。被告提供的瑞城花园28幢62单元401室以及该单元内其他六处房屋的定购单,在“销售经理签章”处均由张祎鹍签字,定购时间均早于涉案房屋的定购之日。原告承认其于2009年8月订购该房屋的当日在其子张祎鹍陪同下实地查看了该房屋。


裁判结果


无锡高新技术产业开发区人民法院经审理认为:张永和持有B3房屋户型图,也实地查看了所要购买的房屋,其、对其子告知的房屋面积与B3房屋户型图面积有较大差异应当有所察觉;张祎鹍一方面作为该楼盘销售项目主委,另一方面作为其父的代理人,并直接参与房屋的销售合同签订,对于其父购买商品房的户型与实际面积存在差异也应当充分了解。在购买房屋时,对于低层楼房面积大幅度小于上层楼房面积的反常现象,两人均未及时向中锐公司询问求证,两人直接签订商品房买卖合同,应认定存在恶意串通的行为,所签订的商品房买卖合同损害了中锐公司利益,依法应当认定为无效。故对张永和关于办理房屋交接手续、交付房屋、支付违约金的诉讼请求,不予支持。无锡高新技术产业开发区人民法院于2011年11月29日作出民事判决:驳回张永和的诉讼请求。


一审宣判后,原告张永和不服,提起上诉。无锡市中级人民法院经审理后,于2012年6月18日作出判决:驳回上诉,维持原判。


裁判理由


法院生效判决认为:人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则确定当事人举证责任的承担。在房屋买卖中,面积与户型作为最基本的信息,属于普通人都应当注意的事项。张祎鹍作为房屋销售人员,其对上述事项的注意义务高于普通人,鉴于其已签售的房屋中有与涉案房屋户型基本一致的,因此其应当明知涉案房屋与同户型房屋的暂测面积存在明显的差异。又鉴于张永和与张祎鹍系父子共同查看过房屋,张永和对上述情况亦应是明知,且上述差异明显对张永和有利,因此其予以否认应承担举证责任,仅有陈述而无其他证据的,对其否认不予采信。


恶意串通损害第三人利益的民事行为无效。张永和与张祎鹍既明知涉案房屋与同户型房屋的暂测面积明显存在对张永和有利的差异,而仍然签订损害中锐公司利益的认购单,双方均有故意,属于恶意串通,因此张永和签订认购单及后续签订合同的行为均无效。无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。故张永和要求中锐公司按照合同约定交付房屋并支付违约金的请求,因无充分的事实依据且于法不符,不予支持。


案例注解


就当事人身份而言,本案的恶意串通行为具有一定的特殊性,能否适用法律关于因“恶意串通”导致合同或行为无效的条款,值得探讨。


一、恶意串通的要件及效力


《民法通则》第五十八条规定的民事行为无效情形中,包括了“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”。《合同法》第五十二条第(二)项也规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。无效的民事行为或合同自始没有法律约束力,因此取得的财产应予返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。据此,恶意串通的构成需要满足以下几个要件:


1、当事人出于恶意


关于恶意的心理状态,学说上有观念主义与意思主义两种立法例。观念主义的恶意指明知某种情形存在,侧重于行为人对事实的认知;而意思主义的恶意是以损害他人利益为目的,侧重于行为人主观意志上的应受谴责性。通过判断恶意,目的在于宣布由恶意所支配的行为不受法律保护。笔者认为,恶意表明当事人的主观心理状态为故意,即明知其行为将损害国家、集体或者第三人利益,而仍然为之。若一方当事人对其行为害及他人的情形并不知晓,则不为恶意;但若损害国家利益或者社会公共利益,则应适用损害社会公共利益的无效处理。


2、当事人之间存在通谋


“通谋”是指合同当事人相互串连、沟通,在行为的动机、目的、结果以及行为上达成一致,使共同的非法目的得到实现。双方当事人通过共同的意思联络与沟通,共同具有损害他人利益的非法目的。恶意串通以当事人之间存在通谋为必要。但鉴于受害方当事人举证的困难,实践中也有观点认为,通谋可以表现为双方当事人明知其目的非法而用默示的方式接受,可以是双方当事人相互配合和共同实施的违法行为,也可以是一方当事人实施违法行为,而另一方当事人在知道或者应当知道的情况下未予制止,而采用默许的方式予以纵容。


3、损害他人的利益


恶意本身就是以损害他人利益为目的。关于损害的类别,包括了损害国家、集体或者第三人的利益。关于损害是否应当已经发生,笔者认为损害是一种客观上损害的可能性,既包含损害已实际发生,也包含行为结果存在发生损害的可能性。只要客观上存在发生损害的现实可能性,即可主张恶意串通行为的成立。


二、本案能否认定为恶意串通


本案购房合同的双方是原告张永和和被告房产公司,第三人是张祎鹍。张祎鹍的身份有其特殊性,一方面他是房产公司委托的涉案楼盘的销售人员,涉案房屋的户型与其已签售的部分房屋基本一致,其应当明知涉案房屋与同户型房屋的实测面积存在明显的差异;另一方面,他与原告系父子关系,曾陪同原告一起看过房屋,并代原告在在认购书上签字,两人之间存在利害关系。鉴于该利害关系,张永和完全可以通过其子的介绍以及现场查看知晓涉案房屋实测面积的差异,且上述差异明显对张永和有利,因此张永和对上述情况亦应是明知。


房屋买卖中,面积与户型作为最基本的信息,属于普通人都应当注意的事项。张祎鹍作为销售人员,利用其掌握的房屋实测面积有差异的信息,介绍其父来购买,并帮助办理购房手续。因此,张永和与张祎鹍既明知涉案房屋与同户型房屋的实测面积存在明显对张永和有利的差异,而仍然签订损害房产公司利益的购房合同,双方通过共同的意思联络与沟通,都具有损害他人利益的非法目的,应认定为恶意串通。


三、本案能否适用“恶意串通”条款


本案的特殊点在于恶意串通的双方不是购房合同的双方当事人,而是合同的一方张永和和第三人张祎鹍,损害的是合同另一方房产公司的利益。这与《民法通则》第五十八条第(四)项以及《合同法》第五十二条第(二)项的规定能否相适应?


首先,从法律规定来看,《民法通则》第五十八条第(四)项以及《合同法》第五十二条第(二)项都规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”是无效情形之一,但并未明确必须是民事行为或合同的双方恶意串通、损害案外第三人利益的情形。从构成要件来看,恶意串通仅需满足当事人出于恶意、当事人之间存在通谋以及损害他人利益的条件,并没有强调恶意串通的当事人和损害对象的特殊身份。


其次,《合同法》是在《民法通则》的基础上用于约束和保护合同当事人的规范。合同之所以产生效力,是基于合同系双方当事人的真实意思表示,体现了意思自治原则,同时合同内容也不违反社会公序良俗和诚实信用原则。故法律赋予该合同以效力,以维护经济秩序,促进社会稳定发展。相反,如该合同的内容有违社会公序良俗和诚实信用原则,则不能使该合同产生效力,以免给合同之外的社会公共利益或第三人利益带来不利后果。《合同法》上关于合同无效情形,反映在主观上是合同的主体之间存在恶意,体现在客观上是合同内容损害公共利益或第三人利益。因此,《合同法》上因恶意串通而无效的情形,应限于合同双方当事人之间为宜。


再者,《民法通则》第五十八条第(四)项针对的是民事行为,具有相应民事行为能力的人所作的真实意思表示,即能产生法律上的效力;而恶意串通的民事行为,因该行为目的的违法性以及产生损害第三人利益的结果,故法律使该民事行为无效。恶意串通行为中共有三方主体,两方之间通过恶意串通损害了第三方的利益,据该意思表示产生的民事行为即应无效。因此,该条款并未对恶意串通当事人的身份予以约束,恶意串通的当事人并不仅限于民事行为的相对方,受损的第三人也不限于行为之外的人。 


最后,本案中张永和与张祎鹍虽不是购房合同的当事人,但张祎鹍作为涉案房屋的销售人员,系涉案房屋暂测面积存在差异的信息掌握者,其利用自己的特殊身份,通过将该信息披露给其父亲张永和,并促成了该购房合同的签订。这一方面使得其父张永和获得了不当利益,另一方面也使房产公司的利益受到损害。可见,在张祎鹍和其父张永和之间形成了真实意思表示,双方的意思表示均有故意,属于恶意串通,且有损房产公司的利益,故根据该意思表示所作的民事行为应为无效。

 

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